HV Bouwontwikkeling Meppel failliet
HV Bouwontwikkeling BV uit Meppel is failliet. Op grond van een samenwerkingsovereenkomst tussen Canada Huis en HV Bouwontwikkeling BV zou projectontwikkelaar Derk Jan Hutten zorgdragen voor de projectrealisatie van Canada Resort. Om meerdere redenen, maar hoofdzakelijk het faillissement van HV Bouwontwikkeling is het nimmer tot de beoogde ontwikkeling gekomen.
De curator gaf in zijn verslag aan dat HV Bouwontwikkeling een groot aantal geldleningen was aangegaan zonder daar zakelijke zekerheid tegenover te stellen. Het faillissement van HV Bouwontwikkeling heeft helaas niet bijgedragen aan een stukje bewustwording bij Derk Jan Hutten. Nog steeds probeert Derk Jan Hutten mensen geld uit de zak te praten en gokt hij met geld van derden en hiervoor misbruikt hij ook ons recreatieproject.
VOORBEELD
In het voorjaar van 2022 kreeg ik een telefoontje van de directeur van Damstra Installatie Groep. Dhr. Damstra gaf aan dat Derk Jan Hutten hem had benaderd voor een lening van 16.000 euro. Dhr. Damstra zou een leenovereenkomst krijgen met als zekerheidsstelling een kavel op Canada Resort en een pandrecht op bouwkavel 1601. Wat Derk Jan Hutten Damstra echter niet had verteld was dat op deze kavel al een eerste hypotheek was gevestigd. Ook was Damstra niet verteld dat de kavel niet bouwrijp was en dat het gehele recreatieproject nog ontwikkeld moest worden en nog moest worden voorzien van infra.
Wij hebben dhr. Damstra duidelijk gemaakt dat wij (Canada Huis Bv) eigenaar zijn van de wegen en openbare terreindelen en dat Canada Huis zich nimmer heeft verplicht tot de aanleg van infra ten behoeve van de initieel beoogde 33 kavels. Zoals bekend zou dit “via het plan” geschieden. En dus de gefailleerde ontwikkelaar HV Bouwontwikkeling, zijnde de partij die de kavels zou verkopen en de kopers daar uiteraard ook voor zou laten betalen. HV Bouwontwikkeling BV is failliet en heeft geen juridische positie meer t.a.v. de projectontwikkeling op onze grond. Dhr. Damstra was blij dat hij even met mij had gesproken en besloot Derk Jan Hutten geen lening te verstrekken. Zo zie je maar weer, een vos verliest wel zijn haren maar niet zijn streken!
We krijgen nog met enige regelmaat vragen over Canada Resort en de status van het project. Om niet telkens hetzelfde verhaal te hoeven vertellen hebben we ons verhaal en onze ervaring met HV Bouwontwikkeling en onze toekomstplannen opgetekend in onderstaand verslag.
Ons eerste contact met HV Bouwontwikkeling
Nadat we Melody Ranch hadden gerealiseerd en Canada Huis BV hadden opgericht ben ik samen met mijn vrouw Henny op zoek gegaan naar uitbreidingsmogelijkheden voor ons recreatiebedrijf. We waren inmiddels eigenaar geworden van de landbouwgrond naast Melody Ranch en op deze grond zijn we een plan gaan ontwikkelen voor de bouw van 33 Canadese log homes genaamd Canada Resort.
Voor de ontwikkeling van een dergelijk plan is veel geld nodig en met ons bedrijf Canada Huis BV hadden wij al de grond aangekocht en de vooronderzoeken plus wijziging van het bestemmingsplan betaald. Dus gingen we op zoek naar een projectontwikkelaar / investeerder om Canada Resort te ontwikkelen. De ontwikkelaar zou de infra aanleggen in onze wegen en de recreatiewoningen verkopen. Ons verdienmodel was verkoop van kavels en inkomsten uit verhuur / beheer.
Via O2 Planrealisatie kwamen we in contact met architect / projectontwikkelaar Derk Jan Hutten van HV Bouwontwikkeling BV uit Meppel. Op 29 juni 2012 zijn we met HV Bouwontwikkeling BV een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. In de overeenkomst werd vastgelegd dat HV Bouwontwikkeling de voorfinanciering voor de bouw van de 33 cabins op zich zou nemen, twee modelwoningen zou realiseren en de aanleg van de infra zou verzorgen. In 2016 ging HV Bouwontwikkeling BV failliet.
Derk Jan Hutten in Canada
Derk Jan Hutten
Toen we via O2 Planrealisatie Derk Jan Hutten ontmoeten was ons verteld dat Derk Jan niet alleen architect was, maar ook investeerder / projectontwikkelaar.
We mochten op onze eigen 2.5 hectare 33 recreatiewoningen bouwen. Maar ik wilde het plan graag ruimer opzetten met o.a. een grote waterplas. Hiervoor moest nog een extra hectare grond worden aangekocht.
Derk Jan kocht deze extra hectare van de boer met één van zijn andere Bv’s. De aankoopprijs werd in mindering gebracht op het bedrag dat wij zouden ontvangen voor onze grondinbreng in Canada Resort. Wij betaalden dus wel de prijs voor deze ruimere opzet van het plan.
In 2010 bezocht ik samen met Derk Jan en de voorman van het aannemersbedrijf die de Canadese woningen zou gaan afbouwen Lake Country Log Homes in Canada. Dit bedrijf had ook onze woning gebouwd op Melody Ranch. Ik was tevens intermediair van dit Canadese bedrijf.
Derk Jan financierde de reis naar Canada en het leek erop dat Derk Jan zijn zaakjes financieel goed voor elkaar had. De bomen leken tot in de hemel te groeien.
Pas na het faillissement van HV Bouwontwikkeling kwamen we erachter dat Derk Jan Hutten niet zelf de financiële middelen had, maar dat hij geld leende van private geldschieters.
Geld genereren dankzij overkreditering
Derk Jan Hutten leende geld bij diverse particuliere kredietverstrekkers. Sommigen kregen dan een kavel als onderpand. De geldschieters waren veelal mensen uit zijn eigen kennissenkring.
Als iemand meer geld heeft geleend dan hij op basis van zijn financiële draagkracht kan dragen en de waarde van het onderpand ook onvoldoende zekerheid biedt, is er sprake van overcreditering. Kredietverstrekkers kunnen hierdoor in financiële problemen komen en dat dient een kredietverstrekker op voorhand proberen te voorkomen.
De kredietverstrekkers die HV Bouwontwikkeling geld hebben geleend voor de ontwikkeling van Canada Resort vertrouwden Derk Jan Hutten op alleen maar zijn mooie blauwe ogen. De kredietverstrekkers gingen voor een goede rente en namen niet de moeite om de waarde van hun onderpand te checken, het was immers maar een tijdelijke lening.
Toen het geld opraakte en Derk Jan de rente niet meer kon betalen ging hij op zoek naar de volgende kredietverstrekker. En om weer opnieuw geld te kunnen genereren kocht hij weer kavels van ons en ook op deze kavels vond overkreditering plaats.
Deze manier van projectontwikkeling had alle eigenschappen van een een piramidespel, waarin de investering van de één werkt als winst voor de ander. In 2016 kon Derk Jan Hutten de rente niet meer betalen aan zijn kredietverstrekkers en ging HV Bouwontwikkeling BV failliet.
Na het faillissement van HV Bouwontwikkeling heb ik diverse kredietverstrekkers gesproken die met Derk Jan Hutten in zee waren gegaan. Eén van deze kredietverstrekkers vertelde mij dat hij HV Bouwontwikkeling € 200.000,- had geleend. Deze kredietverstrekker kreeg vier kavels op Canada Resort als hypothecaire zekerheid. Diezelfde vier kavels werden jaren later in 2021 door twee onafhankelijke recreatiemakelaars getaxeerd op € 73.020,-. Derk Jan Hutten genereerde dus zo’n € 126.980,- extra met de aankoop van onze vier kavels. Een typisch geval van overkreditering.
Curator HV Bouwontwikkeling
De curator heeft vastgesteld dat er grote hoeveelheden particuliere geldleningen zijn afgesloten door HV Bouwontwikkeling BV, voor zover blijkt uit de vorderingen die zijn ingediend tot een beloop van € 2.331.798,75 (2e verslag). Deels zijn daarvoor hypothecaire zekerheden verstrekt (tot hoofdsommen van plm. € 685.000), maar grotendeels ook niet. De curator heeft een onderzoek ingesteld naar de achtergronden van deze leningen. De curator gaf aan dat de grote aantallen geldleningen zijn aangegaan door HV Bouwontwikkeling zonder daar zakelijke zekerheid tegenover te verstrekken en de curator vraagt zich in zijn verslag af waar al die geleende gelden zijn gebleven. De curator geeft in zijn verslag dan ook aan dat er vraagtekens kunnen worden gesteld bij de grote aantallen particuliere financieringen die Derk Jan Hutten heeft verkregen. Parken die getroffen zijn door het faillissement van HV Bouwontwikkeling zijn: Park Kraggenburg, Leekstermeer, Gasselterveld en Canada Resort.
Doorstart project Canada Resort geboycot
Na het faillissement van HV Bouwontwikkeling hebben wij (Canada Huis BV) diverse keren geprobeerd om Canada Resort nieuw leven in te blazen. Een nieuwe ontwikkelaar die door ons was benaderd was zelfs bereid om alle kavels aan te kopen voor een markconforme prijs, getaxeerd door twee onafhankelijke recreatiemakelaars. En deze ontwikkelaar was tevens bereid om ons te betalen voor de aanleg van infra in onze grond. Toen we de kaveleigenaren benaderden schoven een aantal van hen opnieuw Derk Jan Hutten naar voren als hun vertegenwoordiger. Derk Jan Hutten vroeg € 50.000,- per kavel. Zo’n exorbitant hoge vraagprijs voor kavels die nog ontwikkeld moeten worden heeft natuurlijk invloed op de stichtingskosten van het recreatieproject en de verkoopprijs van een recreatiewoning. Met als gevolg dat de ontwikkelaar afhaakte omdat het voor hem financieel niet verantwoord was om te investeren in ons recreatieproject.
KREDIETVERSTREKKERS SCHIETEN ZICH OPNIEUW IN DE VOET
De particuliere kredietverstrekkers van HV Bouwontwikkeling hadden zichzelf veel narigheid kunnen besparen als ze voorafgaand aan het verstrekken van hun lening even de waarde van hun onderpand (kavel) hadden laten checken door een expert. Dat hebben ze niet gedaan. Na het faillissement van HV Bouwontwikkeling BV probeerden ze hun geld terug te krijgen door exorbitant hoge bedragen te vragen voor hun kavels. Met deze actie schoten ze zich opnieuw in hun voet! Want geen enkele ontwikkelaar gaat meer dan de getaxeerde marktwaarde betalen. De kavels van van de voormalige kredietverstrekkers van HV Bouwontwikkeling zullen dan ook niet ontwikkeld worden.
DE GROTE WINNAAR IS DE NATUUR
Na jaren aan een dood paard te hebben getrokken gaan wij (Canada Huis BV) kleinschalig verder met een nieuwe naam en richten we ons uitsluitend op de ontwikkeling van onze eigen kavels. De kavels van de voormalige geldschieters van Derk Jan worden natuur. De grote winnaar is de natuur en dat is voor ons ook een prima eindresultaat!
Derk Jan Hutten met de presentatoren van het RTL 4 programma LifestyleXperience.